ОБРАЗЦОВЫЕ СОБСТВЕННИКИ

ВЫПУСК №45, НОЯБРЬ 2015

ЭТАЛОННАЯ ИСТОРИЯ

Недавно в Костроме появился «Дом образцового содержания». На доме №13А по Студенческому проезду появилась соответствующая табличка, а председателю ТСЖ «Согласие», которое управляет этим домом, вручили «Знак качества ЖКХ», учреждённый Минстроем РФ...

Этот пятиэтажный стоквартирный дом был введён в эксплуатацию в 1998 году. С июля 2013 года он управляется самими жителями. На средства, собираемые собственниками, «выполнен ремонт межпанельных швов, подвала; установлен общедомовой прибор учёта воды; заменены задвижки на шаровые краны в системе отопления; заменены энергоёмкие светильники в подъездах, техподвале и во дворе на экономичные светодиодные; лестничные площадки оборудованы датчиками движения; мягкая кровля на крыше дома заменена на новую, а старые двери в подвальных помещениях и электрощитовых на металлические; проведён косметический ремонт в подъездах; выполнена гидроизоляция и косметический ремонт козырьков и подъездов». Жильцы потрудились и во дворе: занялись озеленением, заменили асфальтовое покрытие на пешеходных дорожках и у подъездов; организовали дополнительную площадку для стоянки автомобилей жителей; заменили старые открытые контейнеры для сбора ТБО на закрывающиеся; установили лавочки у подъездов и на детской площадке; отремонтировали оборудование на детской игровой площадке…

Представителям Минстроя, вручавшим товариществу почётный знак, это всё очень понравилось. В особенности они упирали на то, что «теперь практически все работы по дому обходятся его жильцам в два раза дешевле, чем тогда, когда это делала управляющая компания», — и выражали надежду на то, что как можно больше жильцов многоквартирных домов в нашей стране устремятся к самоуправлению.

Это звучит заманчиво. Чем крупнее компания, которая управляет вашим домом, тем легче ей обмануть жильцов и тем труднее установить степень её вины. А потому намного проще будет тем собственникам жилья, которые создали товарищество из одного или нескольких домов, где все друг друга знают и доверяют правлению. Но насколько это легко (или трудно) сделать?

ЧТО ТАКОЕ ТСЖ И ЖСК?

ТСЖ — товарищество собственников жилья, некоммерческое юридическое лицо, которое создано собственниками квартир или частных домов для решения вопросов, связанных с управлением имуществом. ЖСК — жилищно-строительный кооператив, который создаётся для совместного возведения и эксплуатации недвижимости. Большинство ЖСК были созданы до вступления в силу новой редакции Жилищного кодекса России. Минимальное количество участников ЖСК — пять человек, а максимальное не может превышать количества жилых помещений, расположенных в сооружении. ЖСК образуется ещё до начала строительства жилого сооружения, и главная его цель — возведение жилья. ТСЖ может быть создано после того, как дом или посёлок сдан в эксплуатацию, жильцы оформили право собственности на свои объекты недвижимости и теперь намереваются совместно решать хозяйственные вопросы. Хотя схожие функции может выполнять и ЖСК, нас в данном случае интересует то, что могут сделать (создать) любые собственники жилья, — ТСЖ.

Сегодня собственникам квартир в многоквартирных домах законодательно предоставлено два варианта управления: либо они объединяются и создают ТСЖ, либо заключают договор с управляющей компанией, и уже она управляет домом. Выбор этот все собственники жилья так или иначе совершили, хотя далеко не все об этом догадываются. В среднем, сейчас около 85–90% жилых домов обслуживаются управляющими компаниями и только 10–15% — ТСЖ. Но число ТСЖ растёт. И это понятно. Управляющие компании — бывшие советские ЖЭКи и ДЭУ. После приватизации они принадлежат частным лицам, но это не значит, что они резко изменились к лучшему. Деньги поступают к ним на счета и без этого, а одинокому гражданину трудно доказать свою правоту перед управляющей компанией.

ТСЖ позволяет самим жильцам контролировать, каким образом тратятся их деньги. Управляющие органы ТСЖ — председатель, правление и ревизионная комиссия — не назначаются сверху, а избираются самими собственниками жилья. Сейчас ТСЖ — единственный способ поставить ЖКХ под контроль граждан. Например, сами собственники (а не управляющая компания) устанавливают, с какой периодичностью мыть полы в подъездах, вывозить мусор, чистить двор. Товарищество имеет свой банковский счёт, на который жильцы перечисляют деньги, и с этого счёта (или счетов) ТСЖ оплачивает коммунальные услуги. Оно свободно в выборе подрядчиков для уборки двора и подъездов, вывоза мусора, сантехнических, электротехнических, ремонтных работ… Возможно, что пенсионеры из числа соседей подрядятся и окажутся куда лучшими дворниками, техничками и слесарями, чем нанимаемые управляющей компанией гастарбайтеры. Было бы здорово обнаружить среди жильцов грамотного бухгалтера и юриста — но если это не удаётся, таких специалистов можно найти на стороне.

В распоряжение ТСЖ переходят и все места общего пользования — чердаки, подвалы, придомовая территория (которая на первоначальном этапе, скорее всего, не размежёвана, и вам придётся этим заниматься). Если это хозяйство в хорошем состоянии, ТСЖ может принять решение устроить там клуб, спортзал или сдать их в аренду. Но даже если товарищество не хочет этим заниматься самостоятельно, а хочет нанять для хозяйственных функций — опять же — УК, создание ТСЖ всё-таки будет не напрасным. Даже пассивное ТСЖ — это заказчик, выступающий от имени всего дома и потому имеющий намного больше авторитета и полномочий, чем тот или иной жилец.

Товариществу намного легче потребовать отчёт о проделанной работе, сверить показания счётчиков, проверить правильность начисления квартплаты. В случае необходимости ТСЖ может заказать независимый аудит и поймать воров за руку. Достаточно одного собрания ТСЖ, чтобы поменять неквалифицированную управляющую компанию. 

КАК СОЗДАТЬ ТСЖ?

Очевидно: начать следует с создания инициативной группы жильцов, которая возьмёт на себя работу по убеждению соседей. В такую группу должно входить не меньше пяти человек. Они распределят обязанности и оценят активы и риски. Необходимо выяснить, какими общедомовыми системами учёта оборудовано ваше здание, стоит узнать и сумму, которую дом накопил на капитальный ремонт (она, вероятно, хранится на специальном счету управляющей компании). Чем старше дом, чем дольше в нём не было ремонта — тем выше риски, тем больше понадобится средств. К рискам следует отнести и злостных неплательщиков из числа жильцов.

Далее необходимо провести общее собрание собственников жилья, на котором владельцы более чем половины жилых помещений дома проголосуют за новую форму управления домом. Важно запомнить: не «больше половины собственников» — а именно собственники (не наниматели!) более чем половины жилых помещений. Голоса несовершеннолетних собственников здесь не учитываются.

На первом же собрании должен быть утверждён важнейший документ ТСЖ — Устав, а также избраны органы управления и ревизор.

В течение нескольких недель члены инициативной группы будут заниматься разъяснительной работой: ходить по квартирам и рассказывать о проекте. Им необходимо учесть мнение жильцов, узнать их позицию по существенным вопросам, чтобы не было неприятных сюрпризов в ходе общего собрания, и качественно подготовить листы для голосования.

Иногда на общем собрании принимается такой важный документ, как «Правила совместного проживания». В нём можно закрепить договорённости, которых жители дома хотели бы придерживаться: поддержание общественных мест в чистоте, содержание домашних животных, ограничение громкости музыки в вечернее время и т.п.

Собрание и голосование могут быть очными либо заочными. В случае заочного голосования листы разносятся инициативной группой по квартирам. Если в квартире несколько собственников, то каждый из них должен получить по листу. Собрание считается начавшимся с момента выдачи первого листа, а продолжается заочное голосование обычно около месяца.

После этого инициативная группа готовит важнейший документ — протокол общего собрания. Именно он является юридическим основанием для создания и регистрации ТСЖ в качестве юридического лица. В протоколе следует упомянуть, кто явился инициатором проведения общего собрания, какие вопросы были на него вынесены, как осуществлялся сбор голосов, в какие сроки проходил. Самое важное — данные о том, сколько собственников жилья, владеющих каким объёмом от общей жилой площади дома, приняли участие в голосовании.

Итоги голосования должны быть оглашены участникам. Затем необходимо зарегистрировать ТСЖ. Для этого правление уплачивает пошлину, нотариально заверяет заявление о регистрации на специальном бланке (его можно получить в налоговой), и вместе с Уставом подаёт на регистрацию в ближайшую инспекцию ФНС.

  •  Татьяна Самойлычева