ПЕРЕПЛАНИРОВКА: МЕЧТЫ И РЕАЛЬНОСТЬ

ВЫПУСК №33, МАЙ 2015

Увеличить площадь квартиры, сделать её комфортнее, «подогнать» под себя — соблазнительная и распространённая идея. Если уж придёт она в голову — трепещите, соседи, трещи семейный бюджет. Кажется, ничто не может урезонить человека, вдохновлённого планом благоустройства собственного жилья. Однако на пути к абсолютному уюту и совершенному быту следует помнить и о правовой составляющей процесса перепланировки. Даже на территории собственника, где царствует его величество Хозяин Квартиры, неумолимо действуют законы и подзаконные акты Российской Федерации...

Увеличить площадь квартиры, сделать её комфортнее, «подогнать» под себя — соблазнительная и распространённая идея. Если уж придёт она в голову — трепещите, соседи, трещи семейный бюджет. Кажется, ничто не может урезонить человека, вдохновлённого планом благоустройства собственного жилья. Однако на пути к абсолютному уюту и совершенному быту следует помнить и о правовой составляющей процесса перепланировки. Даже на территории собственника, где царствует его величество Хозяин Квартиры, неумолимо действуют законы и подзаконные акты Российской Федерации.

В отличие от горбачёвской перестройки ваша персональная перестройка не предусматривает плюрализма мнений. Суровые реалии таковы: перепланировку необходимо согласовывать с органами местного самоуправления. Многие пытаются узаконить перепланировку после того, как план воплощён, но эта самонадеянная стратегия диктует вполне определённые правовые последствия.

Для начала стоит разобраться, что собой представляет перепланировка с юридической точки зрения. Перепланировка жилого помещения — это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт (п. 2 ст. 25 ЖК РФ). Она может включать в себя перенос и разборку перегородок; перенос и устройство дверных проёмов; разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир; устройство дополнительных кухонь и санузлов; расширение жилой площади за счёт вспомогательных помещений; ликвидацию тёмных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения; устройство или переоборудование существующих тамбуров (п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).

Важно отличать перепланировку от переустройства помещения, которое представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которые также требуют внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (п. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Бывалые перепланировщики и опытные юристы небезосновательно рекомендуют заранее изучить действующие строительно-технические и санитарные нормы, а при необходимости, проконсультироваться со специалистами по строительству. Самое важное: знать, какие существуют запреты на осуществление переустройства жилого помещения.

Согласно п. 1.7.2, указанных выше Правил, не допускаются: переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нём оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению работы противопожарных устройств.

Самые жёсткие требования установлены в отношении панельных и блочных домов, так как по своей прочности они уступают кирпичным. Примером этому служит п. 4.2.4 Правил, который устанавливает запрет на расширение и устройство проёмов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий.

Если проведённая перепланировка не нарушает действующие строительно-технические нормы, и данный факт подтверждён заключением эксперта, то собственник может рассчитывать на сохранение жилья в новом переоборудованном виде (п. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Следует отметить, что возможно сохранение только перепланированного помещения. Нельзя требовать сохранения реконструированного помещения, то есть измененного объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма). Нельзя узаконить надстройку, перестройку, расширение объекта капитального строительства, а также замену, восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства (ст. 1 ГК РФ).

В судебном порядке нельзя легализовать пристройку лоджии к квартире, демонтаж подоконной части наружной стены, устройство вместо оконного оконно-дверного проёма без соответствующего разрешения, то есть самовольное создание фактически нового объекта недвижимости.

Согласно п. 4.2./4.9 Правил не допускается самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства.

Также незаконно устройство в жилой комнате камина с выводом дымохода на крышу многоквартирного дома, поскольку в соответствии со ст. 36 ЖК РФ крыша является общим имуществом многоквартирного дома.

Тем не менее, если вы уже произвели перепланировку без необходимого соглашения, закон предусматривает возможность самостоятельной легализации выполненных работ. У гражданина существует право требовать сохранения перепланированного помещения в суде.

Правом на обращение в суд с иском о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии обладают как собственники жилого помещения, так и наниматели жилого помещения. Закон также не исключает права гражданина вместо обращения с иском о сохранении перепланированного помещения обратиться сначала в орган местного самоуправления с заявлением о согласовании перепланированного помещения с приложением соответствующих документов.

Гражданин, добивающийся сохранения перепланированного помещения, должен представить экспертное заключение о том, что произведённая перепланировка отвечает установленным строительным, техническим, санитарным и иным правилам и нормам, не нарушает права других граждан. Также в подтверждение оснований иска можно представить заключения и письма из уполномоченных органов (пожарной инспекции, МЧС, Роспотребнадзора).

Но стоит подготовиться и к возможным негативным последствиям самовольной перепланировки. Вполне вероятен административный штраф от 1000 до 2500 рублей, также может быть принято решение обязать восстановить жилое помещение в прежнем виде, возможна и утрата права собственности на жилое помещение, расторжение договора социального найма.

Если узаконить перепланировку невозможно, собственник (наниматель) жилого помещения, которое было самовольно перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Если данные действия не будут произведены, то суд по иску органа, осуществляющего согласование, может принять решение (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ):

  • в отношении собственника — о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения;
  • в отношении нанимателя — о расторжении договора социального найма с возложением обязанности по приведению жилого помещения в прежнее состояние.

Последствия непродуманных решений, связанных с перепланировкой квартиры, могут быть очень серьёзными. Как для жителей многоквартирного дома (ведь несоблюдение технических регламентов само по себе опасно), так и для затеявшего переустройство жилья. Поэтому, решаясь на перепланировку, стоит полагаться не только на свои мечты, но и на здравый смысл, проявить ответственность, а самое главное — соблюдать вполне разумные юридические требования.

 

Алёна Мурадян,

юрист фонда «Я РЯДОМ»